فهرست مطالب

علايم اختصاري ----------------------------------------- 6

چکيده ------------------------------------------------ 7

مقدمه ------------------------------------------------ 9

بخش نخست- کليات ------------------------------------- 11

1- شناخت مال مشاع --------------------------------- 12

2- نحوه انتفاع از مال مشاع ----------------------------- 18

3- نحوه اراده مال مشاع ------------------------------- 22

4- مفهوم خلع يد و امكان خلع يد به معني اعم در مال مشاع ------ 23

بخش دوم- تحليل و بررسي آراء ---------------------------- 25

1- نقاط قوت آراء ------------------------------------ 26

1-1-راي بدوي- ماهوي و ساختاري ------------------------- 26

1-2-راي تجديد نظر- ماهوي و ساختاري --------------------- 29

2- نقاط ضعف آراء ---------------------------------- 30

2-1-راي بدوي- ماهوي و ساختاري ------------------------- 30

2-2-راي تجديد نظر- ماهوي و ساختاري --------------------- 34

3- مقايسه راي بدوي و تجديد نظر ------------------------ 40

3-1-قسمت اول راي در رابطه با تغيير عنوان ------------------- 40

3-2-قسمت دوم راي در رابطه با نقض ----------------------- 42

4- ادله مورد استفاده دادگاه- بدوي و تجديد نظر-------------- 44

4-1-استعلامات صورت گرفته ------------------------------ 45

4-2-کارشناسي ---------------------------------------- 46

4-3-گواهي گواهان ------------------------------------- 48

4-4-اسناد ------------------------------------------- 48

5- مستندات آراء- بدوي و تجديد نظر ---------------------- 50

5-1-مواد 308 و 311 ق.م -------------------------------- 50

5-2-ماده 198 ق.آ.د.م ----------------------------------- 51

5-3-مواد 3 و 4 ق.ت.آ----------------------------------- 52

5-4-ماده 43 ق.ا.ا.م ------------------------------------- 53

5-5- مواد 309 و 358 ق.آ.د.م ----------------------------- 55

نتيجه گيري و پيشنهادات---------------------------------- 58

منابع و مأخذ ------------------------------------------ 61

متن آراء مورد بحث ------------------------------------- 62

 

علايم اختصاري

ق . ا قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران

ق . م قانون مدني

ق .آ. د. م قانون آيين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور مدني

ق. ا. ا. م قانون اجراي احکام مدني

ق . ت. آ قانون تملک آپارتمان ها

ر. ک رجوع کنيد

ص صفحه

ج جلد

ش شماره

 

 

چکيده

خلع يد به معني اخص يعني رفع سلطه و تصرف غاصب از اموال توسط مالک و دعواي تصرف عدواني يعني رفع سلطه و تصرف غاصب توسط متصرف سابق، ارکان دعواي خلع يد اثبات مالکيت خواهان، تصرف خوانده و عدواني بودن تصرفات است و ارکان دعواي تصرف عدواني سبق تصرفات خواهان، لحوق تصرفات خوانده وعدواني بودن تصرفات مي باشد، بنابراين اين دو دعوي کاملاً متفاوت بوده و در يک ملک به انتخاب خواهان ممکن است بتوان هر يک را طرح کرد و اينگونه نيست که در همه موارد فقط بتوان در يک ملک يکي از اين دو را طرح کرد بنابراين به نظر نگارنده تغيير عنوان صورت گرفته در راي تجديد نظر مورد بحث ما که عنوان را از دعواي خلع يد به دعواي تصرف تغيير داده صحيح نمي باشد و دعواي نخست نيز قابل طرح بوده است.

دادگاه تجديد نظر در راي مورد بحث ما حکم خلع يد صادره در قسمتي از آپارتمان را به اين علت که تصرف در قسمت مشاعي نبوده است و در قسمت اختصاصي بوده نقض نموده است ولي نظر خود را تنها به استعلام صورت گرفته از اداره ثبت محل مستند ساخته است و به قرارهاي کارشناسي و معاينه محل صادره در پرونده و اسناد ارائه شده از طرفين و حتي اقرار صورت گرفته از طرف خوانده توجه نداشته که همه اينها اشاره به مشاعي بودن قسمت هاي مورد تصرف دارند لذا راي در اين قسمت به ناروا نقض شده است. در بررسي و تحليل راي هاي بدوي و تجديد نظر موجود در پرونده در نهايت به اين نتيجه رسيديم که راي بدوي علي رغم نقاط ضعف شکلي و ساختاري در کليت صحيح بوده و راي تجديد نظر به ناروا آن را نقص و مورد تغيير قرار داده است.

 

مقدمه

در اين تحقيق که به عنوان درس پروژه تحقيقاتي در مقطع کارشناسي ارائه شده است هدف اصلي تحليل و بررسي آراء صادره در مورد پرونده اي راجع به خلع يد و تصرفات در قسمت هاي مشاعي يک واحد آپارتمان مي باشد، در اين پرونده يک راي بدوي وجود دارد که مورد تجديد نظر خواهي واقع شده و در دادگاه تجديد نظر مورد رسيدگي واقع شده و قسمتي از‌ آن اصلاح شده و قسمتي نقض شده است.

در راستاي هدف فوق سعي شده است به مطالب مهم از ديدگاه حقوقدانان بزرگ کشورمان در زمينه هاي مختلف اشاره شود و در عين حال اين نکته مدنظر بوده که از راه اصلي منحرف نشده و سر رشته کلام از دستمان نرود و ايجاد اطاله کلام نشود با اين حال مسلم است که نوشته عاري از خطا و انحراف نبوده و راهنمايي هاي اساتيد محترم مي تواند راه کشا و راه نماي ما در کارهاي بعدي باشد.

در قسمت و بخش اول تحقيق به يک سري کليات در مورد تعريف ملک مشاع و نحوه تصرف و انتقاع از آن و خلع يد در آن پرداخته شده است تا در بخش دوم که مربوط به تحليل آراء است کلام خيلي منحرف اين بحث ها نشود و با يک ارجاع به نتيجه مطلوب برسيم.

در بخش دوم نيز در فصول مختلف به نقاط قوت و نقاط ضعف هر دو راي و مقايسه دو راي پرداخته شده که بدانيم کلام دادگاه تحليل بهتري از پرونده داشته و راي بهتري صادره کرده است در پايان بخش دوم نيز استدلال ها و استنادهاي دادگاه مورد تحليل واقع شده اند و ارتباط آنها با راي هاي صادره نشان داده شده است.

در اينجا لازم مي دانم که از جناب آقاي دکتر سيد مرتضي قاسم زاده کمال سپاسگزاري را به جا بياورم که به عنوان استاد راهنما در طول انجام کار تحقيق هم از راهنمايي هاي حضوري ايشان استفاده کردم و هم از کتب و نوشته هاي ايشان بهره فراوان بردم.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

بخش نخست

کليات

بخش نخست- کليات

1-شناخت مال مشاع

1) شناخت ماهيت مشاع در ابتداي کار مي تواند کمک موثري در فهم مطالبي کند که در اين تحقيق به آن پرداخته مي شود؛ زيرا موضوع اصلي اين تحقيق پيرامون مال مشاع و نحوه تصرف و انتفاع از آن است.

2) بهترين راه شناخت مال مشاع ارائه يک تعريف قانوني از آن است ولي قانون مدني ما علي رغم استفاده از واژه «مشاع» در مواد مختلف[1] در هيچ ماده اي به تعريف آن نپرداخته است. در عين حال در تعريف مال مشاع گفته شده است: «مشاع مالي است که چند مالک در آن شريک باشند و سهام شرکيان را در عالم خارج نتوان تميز داد»[2] يا « مشاع مالي است که بين چند نفر مشترک باشد و در مقابل ملک مفروز استعمال مي شود»[3]

3)همانطور که از تعاريف بر مي آيد نقطه مقابل ملک مشاع، ملک مفروز مي باشد. در مال مشاع جزء جزء و ذره ذره مال به هر شريک تعلق دارد و حق شريک در کل مال پخش شده است و قابل تجزيه نيست که شريکي بتواند قسمتي از مال را سهم خود بداند؛ بر عکس مال مشاع که حق هر شريک منتشر در کل مال است در مال مفروز حق شرکيان مشخصاً پيداست. به عنوان مثال هر گاه اتومبيلي مشاعاً مال دو نفر باشد هيچ يک از اين دو نفر نمي تواند به اين بهانه که در سهم خود تصرف مي کند در قسمتي از اتومبيل تصرفاتي انجام دهد، بدون اينکه از شريک ديگر اذن گرفته باشد.

4)رويه قضايي ما نيز عموماً در تشخيص ملک مشاع از مفروز ملاک ها و معيارهاي فوق را رعايت کرده است به عنوان مثال به قسمتي از يک راي از دادگاه شهرستان تهران مورخ 1338 در شعبه 27 توجه مي کنيم: «نظر به اينکه مستفاد از ماده 571 قانون مدني حق هريک از شرکا مال مشاع منتشر در تمام اجزاء آن است و بنابراين استدلال وکيل خوانده دائر بر اينکه (موکله فقط در سهم خود متصرف است و چون مانع از تصرف و دخالت خواهان در چهار دانگ و نيم ديگر نيست، مسئول پرداخت اجرت المثل نمي باشد) با کيفيت اشاعه سهام و حقوق مالکيت مالکين سهام مخالفت دارد و موجه به نظر نمي رسد.»[4]

5) بحث ديگري که بهتر است اينجا روشن شود اين است که آيا تقسيم مال به مشاع و مفروز ويژه عين معين است يا مال کلي هم مي تواند مشاع باشد پاسخ به اين سوال مثبت است، ماده 350 ق. م مي گويد: «مبيع ممکن است مفروز باشد يا مشاع يا مقدار معين بطور کلي از شيئي متساوي الاجزا و همچنين ممکن است کلي في الذمه باشد». از آنجا که مبيع مي تواند کلي يا معين باشد لذا تقسيم بندي مال به مشاع و مفروز ويژه عين معين نيست؛ علاوه بر اين نظري که ثمن کلي ملک مشاع فروخته شده را همچنان مشاع مي داند بر همين مبنا استوار است.[5]

6) نکته مهم ديگر تفاوت مال مشاع با مال کلي در معين است که بايد به آن پرداخت، در مالکيت مشاع فرد نسبت به هر ذره از مال مالکيت دارد ولي در کلي در معين فرد مالک مقدار معيني است که بايد تعيين شود براي مثال اگر کسي نصف مشاع يک کيسه برنج را مالک باشد نسبت به سهم خود مالک همه دانه هاي برنج است ولي اگر او به صورت کلي در معين ده کيلو از کيسه صد کيلويي برنج را بخرد او فقط مالک همان ده کيلويي است که فروشنده معين مي کند و نسبت به باقي آن حقي ندارد. در آثار اين تفاوت مي توان به عنوان مثال گفت: اگر 50 کيلو از 100 کيلو برنجي که نصف مشاع آن مال فردي است تلف شود، فرد نصف حق مالکيت خود را از دست داده است و نسبت به 50 کيلو باقيمانده نيز حق مالکيت مشاع دارد ولي اگر مالک 10 کيلو به صورت کلي در معين باشد با تلف حتي 90 کيلو از صد کيلو چيزي از حق مالکيت او کاسته نشده است.

7)هيچ شريکي حق ندارد در مال مشاع بدون اذن شريک ديگر تصرف مادي انجام دهد و هر نوع تصرف مادي نياز به اذن شرکاي ديگر دارد اين نکته را به روشني مي توان از مواد 576، 581، 582، 475 و . . . از قانون مدني برداشت کرد. به عنوان مثال اگر شخصي سهم مشاع از مال خود را به رهن گذارد، براي تسليم و قبض دادن آن، چون يک تصرف مادي است نياز به اذن شريک يا شرکيان ديگر دارد. شايان ذکر است که ماده 306 ق . م در مورد اداره فضولي با يک سري شرايط خاص استثنايي را بر بحث فوق وارد ساخته است.[6]

8) اصولاً تصرف حقوقي در مال مشاع مجاز است (مواد 583، 475 و 350 ق.م)، البته اين به آن معنا نيست که فرد مي تواند نسبت به همه مال مشاع آزادانه تصرف حقوقي انجام دهد بلکه اين آزادي تنها نسبت به سهم خودش است يعني او بدون نياز به اذن شريک يا شريکان ديگر مي تواند سهم خود را بفروشد، به رهن گذارد، اجاره دهد و . . . ولي اين تصرف تا جايي است که به تصرف مادي برخورد نکند و گرنه فرد نياز به اذن دارد مثلاً تسليم مال مرهون يک تصرف مادي است و نياز به اذن دارد.

9) نکته اي که جالب است اينجا به آن اشاره شود اين است که به عنوان مثال اگر کسي سهم مشاع از مال خود را بفروشد و شريکان ديگر با تسليم آن موافقت نکنند، عقد چه وضعيتي پيدا مي کند؟ صحيح است يا باطل يا قابل فسخ؟ در پاسخ بايد گفت همانطور که مي دانيم مال مشاع اصولاً قابل تقسيم است (ماده 589 ق.م) و هر شريک مي تواند تقاضاي تقسيم آن را بکند، بنابراين وقتي شرکا اذن در تسليم ندهند تا زماني كه بايع تقاضاي تقسيم کند و مال تقسيم شود، مدتي طول مي کشد و مال فروخته شده مدتي قابل تسليم نيست يعني عدم قدرت بر تسليم در غالب موارد موقت است و دائم نيست که باعث انفساخ[7] يا بطلان[8] عقد بيع گردد لذا مي توان براي مشتري خيار تعذر تسليم قائل شد. اين خيار را مي توان از مواد 239، 240، 476، 488 و 534 ق.م برداشت کرد.[9]

10) عده اي معتقدند که براي قبض مبيع اذن فقط در اموال منقول نياز است و در اموال غير منقول نياز به اذن نيست زيرا تسليم مال غير منقول را فقط رفع يد و تخليه يد مي دانند که نياز به اذن شريک ندارد. اين نظر بيشتر در متون فقهي طرفدار دارد[10] تا در حقوق که البته همانجا نيز مخالفاني دارد.[11] به هر حال در حقوق اذن را مطلقاً لازم مي دانند چه در تصرف در مال منقول و چه در غير منقول. (مواد 581 و 582 ق. م)

 

2-انتفاع از ملک مشاع

11)در مورد انتفاع از مال مشاع دو نظريه ارائه شده است:[12]

1-اجبار شريکان به انتقاع مشترک: يعني اگر شريکان مانع از انتقاع يکي ديگر از شريکان شوند، مالک محروم مي تواند تسليط خود را بر مال مشترک بخواهد و دادگاه نمي تواند هيچ شريکي را از تصرف در مال مشاع ممنوع سازد و دادگاه به درخواست شريک (مدعي) ديگران را مجبور مي کند که مانع از استفاده و انتفاع او نشوند. بنابراين نظر هر شريک حق دارد در مال مشاع تصرف کند مشروط بر اينکه هدف معهود از اشاعه را تغيير دهد و مانع و مزاحم تصرف ديگران نشود.

2-منع شريکان از تصرف: طبق اين نظر هيچ شريکي نمي تواند بدون اذن مالکان ديگر در مال مشاع تصرف کند، بر اين مبنا هر شريک مي تواند مانع از تصرف ديگران شود هر چند که سهم ناچيزي در مال داشته باشد.

12)نظر اول مبتني بر اين قاعده است که هيچ مالکي را از تصرف در ملک خود نمي تواند محروم کرد (ماده 30 ق. م)، مال مشاع به همه شريکان تعلق دارد و موضوع حق هر شريک تمام آن است و آنچه مانع از اين تصرف مي شود تجاوز به حقوق ديگران و ايجاد مزاحمت براي آنان است، پس هر جا چنين مانعي وجود نداشته باشد انتفاع از مال مشترک مجاز خواهد بود. نظر دوم مبتني بر ناپسند بودن تصرف در مال ديگران است، هر ذره از مال مشاع از آن همه شريکان است و اين شرکت در منافع به تبعيت از عين نيز وجود دارد پس تصرف هر شريک در ملک خود ملازمه با تصرف در ملک ديگري دارد.

13)در ارزيابي دو نظريه مي توان گفت: نظر دوم با ظاهر قانون مدني و مباني تاريخي آن سازگارتر است مثلاً ماده 581 مي گويد: « تصرفات هر يک از شرکا در صورتي که بدون اذن يا خارج از حدود اذن باشد فضولي بوده و تابع مقررات فضولي خواهد بود» يا ماده 582 مي گويد: « شريکي که بدون اذن يا خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نمايد ضامن است»،همچنين امکان خلع يد شريک از ملک مشاع در قانون اجراي احکام مدني، ماده 43 پذيرفته شده که در اين رابطه سخن خواهيم گفت.

14) با اين حال آنچه مي توان از جمع دو نظريه ارائه داد که منطقي ترهم باشد اين است که بگوييم آنچه به عنوان قاعده منع تصرف در مال غيردر نظريه دو) گفته شد، ناظر به موارد غالب و شايع است، چون به طور معمول انتقاع از مال مشاع مستلزم تصرف مادي بر آن است که تنها با اذن مالکان که همان شريکان هستند مجاز است پس اگر در فرضي انتفاع شريک بدون اينکه باعث مزاحمت و تجاوز به حقوق ديگران شود، ممکن باشد، نبايد آن را منع کرد براي مثال انتفاع متعارف از ديوار مشترک براي هر دو مالک ميسر است و با تغيير مادي و تصرف در ديوار ملازمه ندارد به همين دليل هيچ يک از دو شريک نبايد مانع ديگري شود.[13]

15) « همچنين در مواردي که مال مشاع به منظور کمال انتقاع شريکان از ملک اختصاصي خودشان فراهم آمده و هدف معهود از آن بر حسب قانون يا قرارداد يا عرف انتقاع مشترک است، مانند راه عبور و راه آب و قسمتهاي مشترک در آپارتمان [ محل بحث ما در اين تحقيق ]، قانون بايد انتقاع و سلطه مشترک را حمايت کند نه منع تصرف در ملک مشاع را، در چنين موردي مي توان گفت: «هر شريک علاوه بر حق مالکيت در مجموع مال و به نسبت سهم خود، حق انتفاع معهود از سهم ديگران را هم به عنوان حق ارتفاق دارد و اين حق تا پايان اشاعه باقيست»[14]

16)در تأييد نظر فوق مي توان به ماده 134 ق .م اشاره کرد که مي گويد:« هيچيک از اشخاصي که در يک معبر يا يک مجري شريکند نمي توانند شرکاء ديگر را مانع از عبور يا بردن آب شوند». لازم به ذکر است که تقسيم منافع مال مشاع به زمان يا قسمت خاص که تقسيم مهايات نام دارد ما را از بحث فوق بي نياز مي کند و شرکاء ملک مشاع با تمسيم مهايات به نتيجه مطلوب خود خواهند رسيد. بحث تمسيم مهايات و چگونگي آن خارج از موضوع اين تحقيق مي باشد و براي پرهيز از اطاله کلام از آن صرف نظر مي کنيم.[15]

 

[1]- از جمله اين مواد مي توان به مواد 571 يا 350 ق . م اشاره کرد

[2]- کاتوزيان، دکتر ناصر، دوره مقدماتي اموال و مالکيت، ص 35، ش 27

[3]- لنگرودي، دکتر محمد جعفر، تومينولوژي حقوق، ص 686

[4]- کاتوزيان، دکتر ناصر، دوره مقدماتي اموال و مالکيت، ص 36، ش 27

[5]- براي ديدن نظرها در اين مورد، ر. ک کاتوزيان، دکتر ناصر، قانون مدني در نظم حقوقي کنوني ذيل ماده 583

[6]- براي توضيح و تفسير اين مطلب، ر. ک کاتوزيان، دکتر ناصر، وقايع حقوقي ص 279 به بعد

[7]- اگر عدم قدرت بر تسليم بعد از بيع عين معين رخ دهد عقد منفسخ مي شود

[8]- اگر عدم قدرت بر تسليم بعد از بيع کلي رخ دهد عقد باطل مي شود.( براي توضيح بيشتر در اين مورد ر.ک ره پيک، دکتر حسن، جزوه درسي حقوق مدني (6)).

[9]- براي توضيح بيشتر ر.ک قاسم زاده، دکتر سيد مرتضي، اصول قراردادها و تعهدات، ص 275 ش257، همچنين ر.ک کاتوزيان، دکتر ناصر، اعمال حقوقي، ص 449

[10]- شهيد ثاني، شرح لعمه، کتاب وقف، ص 166

[11]- شهيد اول، لعمه ومشقيه، کتاب وقف، ج 1، ص 85

[12]- براي ديدن تفضيل بيشتر ر.ک کاتوزيان، دکتر ناصر، دوره مقدماتي اموال و مالکيت، ص 138، ش 144

[13]- براي ديدن نظر موافق ر.ک امامي، سيد حسن، حقوق مدني، ج 2، ص 131 و نيز ر.ک کاتوزيان، دکتر ناصر، دوره مقدماتي اموال و مالکيت، ص 139، ش 144

[14]- کاتوزيان، دکتر ناصر، دوره مقدماتي اموال و مالکيت، ص 139، ش 144

[15]- براي ديدن تفضيل در حقوق ر. ک ره پيک، دکتر حسن، جزوه حقوق مدني (7) و در فقه ر. ک اميني، عليرضا و آيتي، سيد محمدرضا، تحرير الروضه في شرح اللمعه، ج1، ص 155